La surface d'un bien immobilier est un critère majeur pour déterminer son prix de vente. Mais lorsqu'on parle de surface habitable et de SHON (Surface Hors Œuvre Nette), la confusion peut régner. Ces deux notions, souvent mal comprises, ont un impact direct sur la valeur d'un bien immobilier, les taxes à payer et les possibilités d'aménagement.
Comprendre les concepts : surface habitable et SHON
La surface habitable représente la superficie réellement exploitable d'un logement à des fins d'habitation. Elle se calcule selon des normes précises, telles que la loi Carrez pour les appartements en copropriété et les normes NF pour les maisons individuelles. Elle exclut les parties communes, les caves, les garages, les balcons, les terrasses, etc.
Exemple concret :
Prenons l'exemple d'un appartement situé dans la résidence "Le Clos du Lac" à Annecy, avec une surface habitable de 80 m². Cet appartement comprend une cuisine, un séjour, deux chambres et une salle de bain. La surface habitable exclut le balcon de 10 m² et la cave de 15 m².
Le SHON, quant à lui, englobe la surface totale du bâtiment, y compris la surface habitable, mais également les parties communes, les caves, les garages, les balcons, les terrasses, etc. Le SHON est crucial pour calculer le coefficient d'occupation des sols (COS), qui définit la densité maximale de construction autorisée sur un terrain.
Exemple concret :
Pour l'appartement d'Annecy cité précédemment, le SHON serait de 105 m² (80 m² de surface habitable + 10 m² de balcon + 15 m² de cave).
Surface habitable vs SHON : différences fondamentales et implications
Le tableau suivant détaille les éléments inclus et exclus dans la surface habitable et le SHON, permettant de mieux saisir les différences entre ces deux notions.
| Elément | Surface habitable | SHON |
|---|---|---|
| Pièces à vivre | Inclus | Inclus |
| Caves | Exclus | Inclus |
| Garages | Exclus | Inclus |
| Balcons | Exclus | Inclus |
| Terrasses | Exclus | Inclus |
| Parties communes | Exclus | Inclus |
Impact sur les taxes et les charges :
La surface habitable est utilisée pour calculer les taxes foncières et les charges de copropriété. Par exemple, un appartement de 100 m² de surface habitable à Paris paiera des charges de copropriété plus élevées qu'un appartement de 80 m² de surface habitable.
Le SHON, quant à lui, est utilisé pour calculer les charges de copropriété et la taxe d'aménagement lors de la construction d'un bien immobilier. Un SHON important signifie des charges de copropriété plus élevées, mais aussi un potentiel de construction plus important pour les projets d'extension ou de surélévation.
L'influence sur la constructibilité :
Le SHON est un élément crucial pour les projets de construction ou d'extension. Il détermine la surface maximale que l'on peut construire sur un terrain, en fonction du COS autorisé. Par exemple, un terrain situé dans une zone urbaine avec un COS de 0,5 ne permettra de construire qu'une surface totale de 50 m² si le terrain fait 100 m². Un SHON plus important, dans ce cas, permet de construire une maison plus grande.
L'impact de la surface habitable et du SHON sur l'estimation immobilière
La surface habitable et le SHON ont un impact direct sur la valeur d'un bien immobilier. Un appartement de 100 m² de surface habitable sera, en général, plus cher qu'un appartement de 80 m² de surface habitable, toutes choses égales par ailleurs.
Exemples concrets :
Prenons deux appartements identiques dans la résidence "Les Jardins du Château" à Bordeaux, l'un avec un balcon de 10 m² et l'autre sans balcon. Le premier aura un SHON plus important que le second et donc une valeur plus élevée, même si la surface habitable est la même.
Un autre exemple : une maison individuelle de 150 m² de surface habitable avec un jardin de 500 m² sera plus chère qu'une maison de 150 m² de surface habitable avec un jardin de 200 m², car le SHON est plus important.
Le SHON est donc un élément important pour les investisseurs, car il peut permettre de réaliser des extensions ou des surélévations. Un SHON important augmente le potentiel de rentabilité d'un bien immobilier.
Pour une estimation immobilière juste et précise, il est crucial de prendre en compte à la fois la surface habitable et le SHON. Un professionnel de l'immobilier vous aidera à estimer correctement la valeur de votre bien, en fonction de ces deux paramètres. Il pourra vous fournir des exemples concrets et des estimations basées sur des données du marché local.
En résumé, comprendre les différences entre la surface habitable et le SHON est essentiel pour acheter ou vendre un bien immobilier. Ces deux notions, souvent mal comprises, ont un impact direct sur la valeur d'un bien, les taxes à payer et les possibilités de rénovation ou d'extension. Un professionnel de l'immobilier est un allié précieux pour vous guider et vous permettre de prendre des décisions éclairées et avantageuses.
